วิเคราะห์ Gen Z 2025 ไขคำตอบเรื่องบ้านในฝันกับภาระผูกพันที่ (ไม่) ต้องการ

คนรุ่น Gen Z หรือผู้ที่เกิดในช่วงปี พ.ศ. 2540 ถึง 2555 กำลังก้าวเข้าสู่วัยทำงานและเริ่มมองหาเส้นทางชีวิตของตนเอง พวกเขาเติบโตมาท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีอย่างก้าวกระโดด และเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจที่ไม่เหมือนคนรุ่นก่อน ความเชื่อดั้งเดิมที่ว่าการมีบ้านเป็นของตัวเองคือหมุดหมายสำคัญของชีวิต กำลังถูกท้าทายด้วยแนวคิดและวิถีชีวิตที่แตกต่างออกไปของคนรุ่นใหม่นี้

ถอดรหัส Gen Z กับปริศนาที่อยู่อาศัยในเมืองไทย

คำถามสำคัญที่เกิดขึ้นคือ จริงหรือไม่ที่คน Gen Z ในประเทศไทยส่วนใหญ่ไม่ต้องการแบกรับภาระผูกพันระยะยาวกับการผ่อนบ้านนานกว่า 10 ปี และหันไปนิยมการเช่าคอนโดมิเนียมใกล้ที่ทำงานเพื่อความคล่องตัว หรือพวกเขายังคงมีความฝันที่จะเป็นเจ้าของบ้านตั้งแต่อายุยังน้อย แต่เผชิญอุปสรรคที่ทำให้ไปไม่ถึงฝัน? บทความนี้จะพาไปสำรวจแง่มุมต่างๆ ทั้งสถานะทางการเงิน ทัศนคติ ค่านิยม รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ต้องการ ตลอดจนปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจและสังคม เพื่อสังเคราะห์คำตอบสำหรับ Happen.Now.End Metazine – 2025 ว่าภาพรวมเรื่องที่อยู่อาศัยของคน Gen Z ในเมืองไทยกำลังมุ่งหน้าไปในทิศทางใด ท่ามกลางกระแส “Generation Rent” หรือ “รุ่นเช่า” ที่ดูเหมือนจะเบ่งบานขึ้น และมุมมองที่แย้งว่าความต้องการเป็นเจ้าของยังคงฝังรากลึก

เส้นทางขรุขระทางการเงิน ความเป็นจริงทางเศรษฐกิจของ Gen Z ไทย

การทำความเข้าใจการตัดสินใจเรื่องที่อยู่อาศัยของ Gen Z จำเป็นต้องเริ่มต้นจากการมองภาพความเป็นจริงทางเศรษฐกิจที่พวกเขากำลังเผชิญ ซึ่งมีลักษณะเฉพาะตัวและแตกต่างจากคนรุ่นก่อนอย่างมีนัยสำคัญ

• ภาพรวม Gen Z: คนรุ่นนี้คือกลุ่ม Digital Natives ที่เติบโตมาพร้อมกับอินเทอร์เน็ตและเทคโนโลยี ทำให้เข้าถึงข้อมูลได้อย่างรวดเร็ว พวกเขาให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่น คุณภาพชีวิต และประสบการณ์ มีแนวโน้มที่จะไม่ยึดติดกับแบรนด์ แต่ให้ความสำคัญกับตัวสินค้าและฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย มีความกล้าแสดงออกและมั่นใจในตัวเองสูง แต่ขณะเดียวกันก็เผชิญกับความท้าทายด้านสุขภาพจิตมากกว่าคนรุ่นก่อนในวัยเดียวกัน
• รายได้ที่ไม่ไล่ตามรายจ่าย: ความท้าทายใหญ่หลวงประการแรกคือ ช่องว่างระหว่างรายได้กับค่าครองชีพที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ค่าจ้างหรือเงินเดือนที่อาจเท่าเดิมหรือลดลง สวนทางกับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้การบริหารจัดการเงินเป็นเรื่องยาก โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่เผชิญข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน
• กับดักหนี้ครัวเรือน: ประเทศไทยเผชิญกับปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความสามารถในการก่อหนี้ก้อนใหญ่อย่างการซื้อบ้านของคนรุ่นใหม่ สำหรับ Gen Z เองก็มีภาระหนี้สินที่น่ากังวล ข้อมูลจากเครดิตบูโร ณ เดือนพฤษภาคม 2567 ระบุว่า Gen Z มีหนี้รวมประมาณ 3.6 แสนล้านบาท โดยกระจายอยู่ในหลายประเภท:
  • หนี้ที่อยู่อาศัย (คอนโด): เป็นสัดส่วนใหญ่ที่สุดถึง 1.3 แสนล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคา 1.5-3 ล้านบาท มีหนี้เสีย (NPL) ประมาณ 5% และหนี้กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) อีก 7 พันล้านบาท
  • หนี้รถยนต์ (มอเตอร์ไซค์): สูงถึง 3.78 หมื่นล้านบาท จาก 5.5 แสนสัญญา และมี NPL ที่น่าเป็นห่วงถึง 8.6 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 50% ในรอบปี
  • หนี้ส่วนบุคคล: มีอยู่ 3.6 หมื่นล้านบาท เป็น NPL แล้วกว่า 5 พันล้านบาท และใกล้จะเป็น NPL อีก 1.6 พันล้านบาท คิดเป็นการเติบโตของหนี้เสียถึง 14%
  • หนี้บัตรเครดิต: รวม 6.5 พันล้านบาท ส่วนใหญ่ใช้เพื่อธุรกิจ วัฒนธรรมการใช้จ่ายแบบ “ของมันต้องมี” อาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ซ้ำเติมปัญหาหนี้สินของคนรุ่นนี้
• ความท้าทายในการออม: เมื่อรายได้ไม่สมดุลกับรายจ่าย และมีภาระหนี้สินรุงรัง การออมเงินจึงเป็นเรื่องยาก โดยเฉพาะการออมเงินก้อนใหญ่เพื่อเป็นเงินดาวน์บ้าน ผลสำรวจชี้ว่า เหตุผลหลักที่คนเลือกเช่าคือมีเงินเก็บไม่พอ และมีเพียง 21% ของกลุ่ม Millennials และ Gen Z ที่วางแผนออมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้า
• ช่องว่างความรู้ทางการเงิน: สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนถึงความจำเป็นในการเสริมสร้างความรู้ความเข้าใจด้านการเงิน การวางแผน การลงทุน และการออมให้กับคนรุ่นใหม่ เพื่อสร้างภูมิคุ้มกันทางการเงิน ดังเห็นได้จากการมีแคมเปญต่างๆ ที่มุ่งให้ความรู้ทางการเงินแก่สังคม และข้อเสนอแนะให้ส่งเสริมการเรียนรู้ตั้งแต่ในโรงเรียนและระดับครัวเรือน

สถานการณ์ทางการเงินที่เปราะบางนี้เองที่เป็นฉากหลังสำคัญและเป็นข้อจำกัดหลักในการตัดสินใจเรื่องใหญ่ในชีวิตอย่างการซื้อบ้านของ Gen Z การต้องบริหารจัดการหนี้สินหลากหลายประเภท ทั้งหนี้บ้าน หนี้รถ หนี้ส่วนบุคคล หรือแม้แต่หนี้จาก Buy Now Pay Later ควบคู่ไปกับค่าครองชีพที่สูง ทำให้การตัดสินใจก่อภาระผูกพันระยะยาวอย่างการผ่อนบ้านกลายเป็นเรื่องที่ต้องคิดหนักเป็นพิเศษ นอกจากนี้ ค่านิยมที่ให้ความสำคัญกับประสบการณ์และการใช้ชีวิตให้เต็มที่ อาจขัดแย้งกับการต้องมีวินัยทางการเงินอย่างเข้มงวดเพื่อเก็บออมเงินก้อนใหญ่ในระยะยาว ซึ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับการซื้อบ้านในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน สิ่งนี้สร้าง “ช่องว่างแห่งความปรารถนา” ระหว่างไลฟ์สไตล์ที่ต้องการกับพฤติกรรมทางการเงินที่จำเป็นต่อการสร้างสินทรัพย์แบบดั้งเดิม

เช่าหรือไม่เช่ากระแสหลักที่กำลังก่อตัว

เมื่อพิจารณาจากข้อจำกัดทางการเงินและลักษณะเฉพาะของ Gen Z แนวโน้มการเลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อจึงดูเหมือนจะเป็นกระแสที่มาแรงและมีเหตุผลสนับสนุนชัดเจน

• กำเนิด “Generation Rent”: คำว่า “Generation Rent” หรือ “รุ่นเช่า” ถูกนำมาใช้อธิบายปรากฏการณ์ที่คนรุ่นใหม่ (Gen Y และ Gen Z) เลือกที่จะเช่ามากกว่าซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ผลสำรวจในต่างประเทศที่อ้างอิงในสื่อไทยพบว่า Gen Z กว่าครึ่ง (51%) รู้สึกว่าการเช่าเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า และผลสำรวจในไทยก็ชี้ไปในทิศทางเดียวกัน โดยพบว่าคนรุ่นใหม่ Gen Y และ Z มีสัดส่วนเป็นผู้เช่ากว่า 50% ในบางการสำรวจ
• เหตุผลหลัก: ปัจจัยทางการเงิน: ดังที่กล่าวไปข้างต้น เหตุผลสำคัญที่สุดที่ผลักดันให้คนรุ่นใหม่เลือกเช่าคือข้อจำกัดด้านการเงิน ผลสำรวจชี้ว่า มากกว่าครึ่ง (56%) ของผู้ที่เลือกเช่าระบุว่ามีเงินเก็บไม่พอที่จะซื้อ ขณะที่ราคาบ้านที่สูงเกินไปก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกือบ 2 ใน 5 (37%) เลือกที่จะเก็บเงินไว้ก่อน การเช่าช่วยหลีกเลี่ยงภาระเงินก้อนแรกจำนวนมาก (เงินดาวน์ ค่าธรรมเนียมต่างๆ) และภาระหนี้ผูกพันระยะยาวที่อาจนานถึง 30 ปี
• เหตุผลเสริม: ไลฟ์สไตล์และความยืดหยุ่น: นอกเหนือจากเรื่องเงิน การเช่ายังสอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของ Gen Z ที่ต้องการความยืดหยุ่นสูง ¹⁸ พวกเขาสามารถปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยได้ง่ายหากมีการเปลี่ยนงาน หรือเพียงแค่ต้องการเปลี่ยนสภาพแวดล้อม ²² ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิด Work-Life Balance ที่ให้ความสำคัญกับการมีเวลาเหลือไปทำกิจกรรมอื่น นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนในอาชีพการงานในช่วงเริ่มต้น ก็ทำให้การผูกมัดตัวเองกับภาระหนี้ระยะยาวดูเป็นความเสี่ยงที่หลายคนอยากหลีกเลี่ยง
• ตลาดเช่าในปัจจุบัน: ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้สะท้อนผ่านอัตราค่าเช่าที่ได้รับความนิยมสูงสุด ซึ่งอยู่ในช่วงไม่เกิน 5,000 บาทต่อเดือน (46% ของผู้เช่า) และ 5,001-10,000 บาทต่อเดือน (32% ของผู้เช่า) โดยมีกำลังจ่ายค่าเช่าเฉลี่ย 6,000-10,000 บาทต่อเดือน สำหรับกลุ่มที่มีรายได้ 20,000-40,000 บาทต่อเดือน ทำเลที่นิยมเช่ามักอยู่ไม่ไกลจากใจกลางเมือง เดินทางสะดวก ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ หรือใกล้ที่ทำงาน/สถานศึกษา ที่น่าสนใจคือ ผู้เช่าจำนวนไม่น้อยมองว่าการเช่าเป็นเพียงช่วงเวลาหนึ่ง โดยเกือบ 2 ใน 5 (39%) วางแผนเช่า 2 ปีก่อนซื้อบ้านในภายหลัง และอีก 31% ในอีกผลสำรวจก็ระบุคล้ายกัน ขณะที่มีเพียงส่วนน้อย (5%) ที่ตั้งใจจะเช่าตลอดชีวิต

ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน หนี้สินส่วนบุคคลที่สูง และความไม่มั่นคงในอาชีพการงานที่อาจเกิดขึ้นได้ การเลือกเช่าจึงไม่ใช่แค่ทางเลือกของผู้ที่ “ไม่มีเงินซื้อ” เท่านั้น แต่ยังเป็นกลยุทธ์การบริหารความเสี่ยงทางการเงินที่สมเหตุสมผล เป็นการเลือกที่จะรักษาความคล่องตัวและหลีกเลี่ยงการแบกรับภาระผูกพันระยะยาวที่อาจกลายเป็นกับดักทางการเงินในอนาคต อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่ชี้ว่าผู้เช่าจำนวนมากยังคงมีแผนที่จะซื้อบ้านในอนาคต บ่งชี้ว่า ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านยังคงอยู่ เพียงแต่เส้นทางสู่การเป็นเจ้าของอาจต้องใช้เวลายาวนานขึ้น ผ่านช่วงเวลาของการเช่าที่นานกว่าคนรุ่นก่อน

ความฝันที่ไม่เคยจาง? เหตุผลที่ยังอยากซื้อบ้าน

แม้กระแส “Generation Rent” จะดูมาแรง แต่ก็มีข้อมูลและมุมมองที่ชี้ให้เห็นว่า ความปรารถนาที่จะเป็นเจ้าของบ้านของคน Gen Z และคนรุ่นใหม่ในไทยยังคงมีอยู่ และอาจแข็งแกร่งกว่าที่คิด

• เสียงที่แตกต่าง: มีการวิเคราะห์ที่โต้แย้งแนวคิด “Generation Rent” โดยยืนยันว่า Gen Z ยังคงต้องการซื้อบ้าน และมองว่าการเป็นเจ้าของนั้นคุ้มค่ากว่าการเช่าในระยะยาว ผลสำรวจหลายชิ้นก็สนับสนุนมุมมองนี้ เช่น ผลสำรวจของ SCB EIC พบว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ (81%) ยังนิยมการซื้อมากกว่าการเช่า และผลสำรวจของ DDproperty ก็พบว่าหากต้องเลือกระหว่างซื้อกับเช่า กลุ่ม Millennials และ Gen Z ส่วนใหญ่ (82%) ต้องการซื้อมากกว่า แม้แต่ในความคิดเห็นออนไลน์ ก็มีเสียงสะท้อนจาก Gen Z ที่ยังคงใฝ่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง
• บ้านในฐานะการลงทุน: สำหรับ Gen Z การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงการหาที่อยู่อาศัย แต่ยังถูกมองว่าเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ในระยะยาว พวกเขาคำนึงถึงมูลค่าเพิ่มในอนาคต โอกาสในการเก็งกำไรจากการขายต่อ หรือการปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ มุมมองนี้สะท้อนความเข้าใจในหลักการสร้างความมั่งคั่งผ่านสินทรัพย์
• ความมั่นคงและความเป็นอิสระ: การมีบ้านเป็นของตัวเองยังคงผูกพันกับความรู้สึกมั่นคง การมีพื้นที่ส่วนตัว และความเป็นอิสระในการใช้ชีวิตและตกแต่งพื้นที่ตามความต้องการของตนเอง
• ไม่ใช่ “ไม่ซื้อ” แต่ “ยังไม่ซื้อ”: ปัญหาหลักดูเหมือนจะไม่ใช่การ “ไม่อยากซื้อ” แต่เป็น “ยังซื้อไม่ได้” หรือ “ยังไม่พร้อมซื้อ” มากกว่า ผลสำรวจชี้ว่า ความต้องการซื้อส่วนใหญ่ถูกเลื่อนออกไปเป็นระยะ 3-5 ปีข้างหน้า หรือนานกว่านั้น โดยผู้ตอบแบบสอบถามคาดหวังว่าสถานการณ์เศรษฐกิจ กำลังซื้อ และความพร้อมทางการเงินของตนเองจะดีขึ้นในอนาคต
• บทบาทของครอบครัว: ปัจจัยสำคัญอีกประการคือ การที่คนรุ่นใหม่จำนวนมากยังคงอาศัยอยู่กับพ่อแม่ ผลสำรวจพบว่ากว่า 3 ใน 5 (63%) ของกลุ่ม Millennials และ Gen Z ยังไม่มีแผนย้ายออกจากบ้านพ่อแม่ภายใน 1 ปีข้างหน้า เหตุผลมีหลากหลาย ทั้งการต้องการดูแลพ่อแม่ (43%) การรอรับช่วงต่อบ้าน (28%) และที่สำคัญคือ ยังไม่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะซื้อหรือเช่าเอง (27%) การอยู่อาศัยกับครอบครัวจึงกลายเป็นทางเลือกที่จำเป็นสำหรับหลายคน เพื่อรับมือกับข้อจำกัดทางการเงิน

เมื่อพิจารณาถึงกลุ่ม Gen Z ที่ สามารถ ก้าวข้ามข้อจำกัดทางการเงินและตัดสินใจซื้อบ้านได้ จะเห็นว่าแรงจูงใจมักเอนเอียงไปทางมิติของการลงทุน มากกว่าแค่การสร้างครอบครัวแบบดั้งเดิม การมองบ้านเป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์นี้ สอดคล้องกับความจำเป็นในการนำทางผ่านความเปราะบางทางการเงินที่พวกเขาเผชิญอยู่ การซื้อบ้านจึงไม่ใช่แค่การตัดสินใจทางอารมณ์ แต่เป็นการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบเพื่อสร้างความมั่นคงในระยะยาว ขณะเดียวกัน การที่คนรุ่นใหม่จำนวนมากยังต้องพึ่งพิงการอยู่อาศัยกับครอบครัวเดิม สะท้อนถึงแนวโน้มการพึ่งพิงทางการเงินระหว่างรุ่นที่อาจเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินเอื้อม ปรากฏการณ์นี้อาจส่งผลกระทบต่อโครงสร้างครอบครัว การถ่ายโอนความมั่งคั่ง และพลวัตของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต เช่น ความต้องการบ้านสำหรับผู้เริ่มต้น (Starter Home) อาจลดลง

พิมพ์เขียวที่อยู่อาศัย Gen Z สเปกบ้านและทำเลที่ใช่

เมื่อ Gen Z ตัดสินใจที่จะเช่าหรือซื้อ พวกเขามีปัจจัยและคุณสมบัติเฉพาะที่มองหา ซึ่งสะท้อนไลฟ์สไตล์และค่านิยมของคนรุ่นนี้

• ทำเลคือหัวใจ: ความสำคัญอันดับต้นๆ คือ ทำเลที่ตั้ง โดยเน้นความสะดวกสบายในการเดินทางเป็นหลัก การเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า (BTS/MRT) ถือเป็นตัวเลือกแรกๆ นอกจากนี้ยังต้องการทำเลที่อยู่ใกล้ที่ทำงานหรือสถานศึกษา และไม่ไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า หรือไลฟ์สไตล์มอลล์ ผลสำรวจชี้ว่า พวกเขาพิจารณาเลือกจากระยะทางไป-กลับที่ไม่เกิน 5 กิโลเมตร หรือใช้เวลาเดินทางไม่เกิน 20 นาที
• รูปแบบที่อยู่อาศัยยอดนิยม:
  • คอนโดมิเนียม: ยังคงเป็นตัวเลือกยอดนิยม โดยเฉพาะสำหรับผู้เช่าและผู้ซื้อครั้งแรก เนื่องจากมักตั้งอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก ราคาเริ่มต้นเข้าถึงง่ายกว่าบ้านแนวราบ และดูแลรักษาง่ายกว่า มีความต้องการทั้งคอนโดแบบ Low Rise สไตล์รีสอร์ท หรือคอนโดในเมืองที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนทำงาน
  • บ้าน/ทาวน์โฮม: ก็เป็นที่ต้องการเช่นกัน โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น เช่น กลุ่ม Youtuber หรือ Influencer ที่ต้องการพื้นที่ทำโฮมออฟฟิศ หรือกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงขึ้น บางส่วนเลือกซื้อบ้านนอกเมืองเพื่อแยกพื้นที่ทำงานและพักผ่อน
• ฟังก์ชันและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ขาดไม่ได้
  • พื้นที่ใช้สอยและการออกแบบ: ให้ความสำคัญกับขนาดและการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสม ลงตัว และรองรับไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย ฟังก์ชันที่จำเป็นอาจรวมถึง ครัวปิด ห้องนอนชั้นล่าง ห้องนอนขนาดใหญ่ที่วางเตียง 6 ฟุตได้ พื้นที่ Double Volume หรือห้องเพดานสูง
  • เทคโนโลยีและการเชื่อมต่อ: Gen Z เติบโตมากับเทคโนโลยี จึงให้ความสำคัญกับบ้านที่เชื่อมต่ออินเทอร์เน็ตความเร็วสูง และมีระบบ Smart Home เพื่อความสะดวกสบายและความปลอดภัย พวกเขายินดีจ่ายเพิ่มเพื่อเทคโนโลยีและสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้
  • พื้นที่ส่วนกลาง: เป็นอีกจุดเด่นที่มองหา ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและคุ้มค่า เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ Co-working Space พร้อม WiFi สวน หรือพื้นที่สีเขียว
  • ความปลอดภัย: เป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญ รวมถึงระบบติดต่อสื่อสารกับนิติบุคคลที่มีประสิทธิภาพ
  • ความยั่งยืนและสุขภาพ: มีความสนใจเพิ่มขึ้นในนวัตกรรมที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น การใช้พลังงานสะอาด (Solar Cell) การจัดการคุณภาพอากาศภายในบ้าน การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสุขภาพ และการออกแบบที่รองรับสัตว์เลี้ยง
• ความคุ้มค่าและความน่าเชื่อถือ: เน้นความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับราคา และให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการและผลงานที่ผ่านมา รวมถึงข้อเสนอทางการเงิน ส่วนลด หรือเงินคืนต่างๆ

การเลือกที่อยู่อาศัยของ Gen Z จึงไม่ใช่แค่การหาที่ซุกหัวนอน แต่เป็นการมองหา “ศูนย์กลาง” ของไลฟ์สไตล์ ที่สามารถตอบสนองความต้องการทั้งด้านการทำงาน เดินทางสะดวก มีพื้นที่ทำงานส่วนกลาง สังคมใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ และสุขภาพ ฟิตเนส พื้นที่สีเขียว อากาศสะอาด ได้อย่างครบวงจร บ้านหรือคอนโดจึงต้องทำหน้าที่เป็นมากกว่าที่พักอาศัย แต่เป็นพื้นที่ที่สนับสนุนวิถีชีวิตที่พวกเขาต้องการ แม้ว่าราคาจะเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ แต่พวกเขาก็พร้อมที่จะพิจารณาจ่ายเพิ่มสำหรับคุณสมบัติพิเศษที่มองว่าคุ้มค่า เช่น เทคโนโลยี สิ่งอำนวยความสะดวก หรือนวัตกรรมเพื่อความยั่งยืน นี่แสดงให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างความแตกต่างได้ ไม่ใช่แค่การแข่งขันด้านราคา แต่ด้วยการนำเสนอแพ็คเกจที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์คุณค่าและความต้องการที่แท้จริงของ Gen Z

ตารางที่ 2: ลักษณะที่อยู่อาศัยที่ Gen Z ไทยต้องการ

แรงกดดันตลาดและอนาคตการอยู่อาศัย อุปสรรคและปัจจัยขับเคลื่อน

การตัดสินใจเรื่องที่อยู่อาศัยของ Gen Z ไม่ได้เกิดขึ้นในสุญญากาศ แต่ถูกกำหนดโดยสภาวะตลาดและปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจและสังคมที่ซับซ้อน

• วิกฤตความสามารถในการซื้อ: ปัญหาใหญ่ที่สุดยังคงเป็นเรื่องราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับรายได้และความสามารถในการกู้ยืมของคนรุ่นใหม่ ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ยิ่งทำให้ช่องว่างนี้ถ่างกว้างออกไป
• ลมต้านทางเศรษฐกิจ: ปัจจัยมหภาคหลายอย่างซ้ำเติมสถานการณ์ให้ยากลำบากยิ่งขึ้น ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่อาจเติบโตช้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้ต้นทุนการกู้ยืมแพงขึ้น และเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักของคนรุ่นใหม่
• พลวัตของตลาด: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายหันไปเน้นการระบายสต็อกเก่า หรือหันไปพัฒนาโครงการในกลุ่มราคาสูงหรือตลาดลักชัวรีมากขึ้น ซึ่งอาจทำให้ตัวเลือกในตลาดระดับราคาที่ Gen Z ส่วนใหญ่เข้าถึงได้มีจำกัดลง ตลาดบ้านมือสองจึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในราคาที่เข้าถึงได้ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความระมัดระวัง
• อิทธิพลของการทำงานทางไกล: การเพิ่มขึ้นของการทำงานทางไกล (Remote Work) และกลุ่ม Digital Nomads อาจส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในอนาคต มีแนวโน้มความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่ขึ้นเพื่อรองรับการทำงานที่บ้าน หรือความต้องการเช่าที่พักที่ยืดหยุ่น เช่น Co-living ในทำเลที่เน้นไลฟ์สไตล์ เช่น ภูเก็ต หรือ เชียงใหม่ อย่างไรก็ตาม การเข้ามาของกลุ่ม Digital Nomads ที่อาจมีกำลังซื้อสูงกว่าคนในพื้นที่ ก็อาจส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่าในพื้นที่ยอดนิยมปรับตัวสูงขึ้น ทำให้คนในพื้นที่ (รวมถึง Gen Z ไทย) เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นไปอีก
• มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ผู้เชี่ยวชาญและสถาบันวิจัยต่างๆ (เช่น REIC, SCB EIC, ttb, LWS, KKP, AREA, DDproperty, CBRE, ดร.เปาว์ จำปาเงิน, AP Thailand) ส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าแรงกดดันทางการเงินเป็นปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนให้ Gen Z เลือกเช่า อย่างไรก็ตาม ยังมีความเห็นที่แตกต่างกันในประเด็นที่ว่า การเช่าจะเป็นเทรนด์ถาวร หรือเป็นเพียงสภาวะชั่วคราวที่รอวันให้ Gen Z มีความพร้อมทางการเงินมากขึ้นเพื่อกลับมาซื้อบ้าน มีข้อเสนอแนะให้ผู้ประกอบการปรับตัวโดยการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของ Gen Z มากขึ้น เช่น การออกแบบที่ยืดหยุ่น การนำเทคโนโลยีมาใช้ การสร้างอาคารสีเขียว หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ๆ เช่น Co-living หรือ Micro-apartments

แรงกดดันทางเศรษฐกิจเหล่านี้กำลังสร้างสภาวะ “ตลาดสองความเร็ว” ขึ้นมาอย่างชัดเจน กลุ่มตลาดระดับบนและลักชัวรียังคงมีความเคลื่อนไหวและได้รับความสนใจจากผู้มีกำลังซื้อสูง ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ ในขณะที่ตลาดระดับราคาที่เข้าถึงได้ (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของ Gen Z ส่วนใหญ่ กลับเผชิญกับอุปสรรคมากมาย ทั้งอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง และการที่ผู้พัฒนาหันไปให้ความสนใจตลาดบนมากกว่า สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงโอกาสการเป็นเจ้าของบ้านของคนรุ่นใหม่ ขณะเดียวกัน การทำงานทางไกลที่ดูเหมือนจะเป็นทางเลือกที่ให้อิสระ ก็อาจกลายเป็นดาบสองคม การเพิ่มขึ้นของอุปสงค์จากผู้ทำงานทางไกลที่มีกำลังซื้อสูงกว่า อาจผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัย (ทั้งเช่าและซื้อ) ในทำเลที่น่าอยู่สูงขึ้นไปอีก ทำให้ความฝันในการมีบ้านของ Gen Z ไทยยิ่งห่างไกลออกไป แม้ว่าเทรนด์นี้จะสร้างโอกาสให้กับรูปแบบที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ก็ตาม

ถอดรหัสการตัดสินใจเรื่องบ้านของ Gen Z

ตารางที่ 1: ปัจจัยในการตัดสินใจเรื่องที่อยู่อาศัยของ Gen Z: เช่า vs. ซื้อ

• Gen Z หลีกเลี่ยงภาระผูกพันระยะยาวจริงหรือไม่?
  • ใช่ ในปัจจุบัน คน Gen Z จำนวนมากกำลังหลีกเลี่ยง หรือถูกสถานการณ์บังคับให้หลีกเลี่ยงการผูกพันกับการผ่อนบ้านระยะยาว (>10 ปี) เหตุผลหลักคือความไม่พร้อมและความกังวลด้านการเงิน (รายได้น้อย หนี้สูง เงินออมไม่พอ ราคาบ้านแพง ดอกเบี้ยสูง) รวมถึงความต้องการความยืดหยุ่นและการบริหารความเสี่ยงในภาวะที่ไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม การหลีกเลี่ยงนี้ดูเหมือนจะเป็นผลจาก “สถานการณ์บังคับ” มากกว่าจะเป็น “อุดมการณ์” ที่ต่อต้านการเป็นเจ้าของบ้านโดยสิ้นเชิงสำหรับคนส่วนใหญ่
• ชอบเช่าคอนโดใกล้ที่ทำงานมากกว่า?
  • ใช่ นี่คือพฤติกรรมที่เด่นชัดในปัจจุบัน การเช่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ระบบขนส่งมวลชน และใกล้แหล่งงานหรือไลฟ์สไตล์ เป็นรูปแบบการอยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมสูงในกลุ่ม Gen Z ที่แยกออกมาอยู่เอง ซึ่งตอบโจทย์ทั้งด้านความสะดวก ความคล่องตัว และข้อจำกัดด้านงบประมาณ
• ยังต้องการซื้อบ้านขณะที่ยังหนุ่มสาวหรือไม่?
  • ความต้องการหรือความฝันยังคงมีอยู่ ในใจของคน Gen Z จำนวนมาก แต่ ความสามารถ ในการซื้อบ้านตั้งแต่อายุยังน้อย (เช่น ช่วงอายุ 20-30 ปี) ถูกจำกัดอย่างมากด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจที่กล่าวมาทั้งหมด ทำให้เส้นเวลาของการซื้อบ้านหลังแรกมีแนวโน้มที่จะถูกเลื่อนออกไปจากคนรุ่นก่อน หลายคนยังต้องพึ่งพาการอยู่อาศัยกับครอบครัวเดิมเป็นเวลานาน
• รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ที่สุด?
  • ไม่มีคำตอบเดียว แต่ขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินและไลฟ์สไตล์ของแต่ละคน
    • คอนโดมิเนียม: ยังคงเป็นตัวเลือกหลักสำหรับผู้เช่า หรือผู้ซื้อครั้งแรกที่เน้นความสะดวกในการเดินทาง งบประมาณจำกัด และไม่ต้องการภาระดูแลรักษามากนัก
    • ทาวน์โฮม/บ้านเดี่ยว: เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการพื้นที่มากขึ้น มีกำลังซื้อสูงขึ้น หรือมองเป็นการลงทุนระยะยาวที่ชัดเจน
    • ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบไหน สิ่งสำคัญคือ: ทำเลที่สะดวก ฟังก์ชันพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์ การมีเทคโนโลยีและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน และความคุ้มค่า โดยอาจมีความสนใจในเรื่องความยั่งยืนเพิ่มขึ้น

ภาพรวมที่ปรากฏจึงไม่ใช่ภาพขาวดำที่ Gen Z ปฏิเสธการซื้อบ้านโดยสิ้นเชิง แต่เป็นภาพที่ซับซ้อนกว่านั้น มันคือภาพของคนรุ่นใหม่ที่เผชิญแรงกดดันทางเศรษฐกิจอย่างหนักหน่วง ทำให้ “การเช่า” กลายเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผลและเข้าถึงได้ง่ายที่สุดในปัจจุบัน ขณะที่ “การซื้อ” ยังคงเป็นเป้าหมายในระยะยาวสำหรับหลายคน แต่เป็นเป้าหมายที่ดูเหมือนจะห่างไกลออกไปและต้องใช้เวลาและความพยายามมากขึ้นกว่าเดิมในการไปให้ถึง การตัดสินใจจึงเป็นผลลัพธ์ของการชั่งน้ำหนักระหว่างความฝัน ความเป็นจริงทางการเงิน และความต้องการด้านไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งนำไปสู่พฤติกรรมที่หลากหลาย ตั้งแต่การเช่าระยะยาว การเช่าเพื่อรอซื้อ การอยู่กับครอบครัว ไปจนถึงการซื้อบ้าน (หากมีความสามารถ) โดยเน้นมิติการลงทุนมากขึ้น

ช่องว่างที่กว้างขึ้นระหว่างราคาที่อยู่อาศัยกับกำลังซื้อของ Gen Z ประกอบกับภาระหนี้สินและเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากสังคมยังคงมองว่าการเป็นเจ้าของบ้านเป็นสิ่งสำคัญ การหาแนวทางช่วยเหลือหรือนโยบายสนับสนุน ดังที่ผู้บริโภคบางส่วนเรียกร้อง อาจมีความจำเป็น เพื่อลดช่องว่างและเปิดโอกาสให้คนรุ่นใหม่สามารถเข้าถึงการมีบ้านเป็นของตัวเองได้มากขึ้น มิฉะนั้น “Generation Rent” อาจไม่ได้เป็นเพียงเทรนด์ชั่วคราว แต่อาจกลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ของสังคมไทยในอนาคต

บทสรุปเรื่องอยู่อาศัย Gen Z สู่ปี 2025

การสำรวจภาพรวมที่อยู่อาศัยของ Gen Z ไทยเผยให้เห็นภาพที่ซับซ้อน ซึ่งขับเคลื่อนโดยปัจจัยทางเศรษฐกิจ สังคม และค่านิยมที่เปลี่ยนแปลงไป สรุปประเด็นสำคัญได้ดังนี้

• สถานะทางการเงินเป็นตัวกำหนด: ข้อจำกัดด้านรายได้ หนี้ครัวเรือนที่สูง และความยากลำบากในการออม เป็นปัจจัยหลักที่กำหนดทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยของ Gen Z ส่วนใหญ่
• การเช่าคือปัจจุบัน: การเช่า โดยเฉพาะคอนโดในเมือง กลายเป็นทางเลือกหลักในปัจจุบัน เนื่องจากความสามารถในการเข้าถึง ความยืดหยุ่น และการหลีกเลี่ยงภาระผูกพันระยะยาว
• ความฝันที่ยังรอวันเป็นจริง: แม้จะเผชิญอุปสรรค ความปรารถนาที่จะเป็นเจ้าของบ้านยังคงมีอยู่ แต่ถูกเลื่อนออกไปในอนาคตสำหรับคนจำนวนมาก การซื้อบ้านถูกมองในมุมของการลงทุนมากขึ้น
• สเปกที่อยู่อาศัยที่ชัดเจน: Gen Z ให้ความสำคัญอย่างยิ่งกับทำเลที่สะดวก เทคโนโลยี สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ และความคุ้มค่า โดยมีความสนใจในความยั่งยืนเพิ่มขึ้น
• ตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย: ราคาบ้านที่สูง ดอกเบี้ยแพง เกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด และตลาดที่อาจเน้นกลุ่มราคาสูง ทำให้การเข้าสู่การเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องท้าทายอย่างยิ่ง

แนวโน้มและภาพอนาคต

มองไปข้างหน้าในปี 2025 และไกลกว่านั้น คาดว่าแนวโน้มเหล่านี้จะยังคงดำเนินต่อไปและอาจเข้มข้นขึ้น

• Affordability is King: ความสามารถในการจ่ายจะเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจ ทั้งการเช่าและการซื้อ
• Flexibility Matters: ความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัยจะยังคงเป็นที่ต้องการ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ยังไม่แน่นอนในเส้นทางอาชีพหรือชีวิต
• ตลาดมือสองมีบทบาท: ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองอาจเติบโตขึ้นในฐานะทางเลือกที่เข้าถึงง่ายกว่า
• Tech & Green Integration: ความต้องการบ้านที่ผนวกเทคโนโลยีและแนวคิดความยั่งยืนจะเพิ่มสูงขึ้น
• Remote Work Reshapes Demand: การทำงานทางไกลจะส่งผลต่อความต้องการด้านทำเลและขนาดพื้นที่ใช้สอยอย่างต่อเนื่อง
• Market Bifurcation Persists: ช่องว่างระหว่างตลาดหรูหราและตลาดราคาเข้าถึงได้อาจถ่างกว้างขึ้น
• Innovative Housing Models: อาจเห็นการเติบโตของรูปแบบที่อยู่อาศัยทางเลือก เช่น Co-living หรือ Micro-apartments เพื่อตอบโจทย์ความต้องการและข้อจำกัดของคนรุ่นใหม่

สำหรับผู้อ่าน Happen.Now.End Metazine – 2025 เรื่องราวของ Gen Z กับที่อยู่อาศัยสะท้อนภาพการปรับตัวของคนรุ่นใหม่ภายใต้แรงกดดันทางเศรษฐกิจ พวกเขาไม่ได้ละทิ้งความฝัน แต่กำลังนิยาม “ความสำเร็จ” และ “บ้าน” ในรูปแบบที่ต่างออกไป ยังเป็นการเดินทางที่ซับซ้อนระหว่าง ข้อจำกัดในปัจจุบัน กับ ความหวังในอนาคต ซึ่งกำลังจะกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์และสังคมไทยในทศวรรษหน้า คำถามสำคัญที่ยังคงอยู่คือ สังคมและตลาดจะปรับตัวอย่างไรเพื่อตอบสนองต่อความเป็นจริงและความต้องการของคนรุ่นนี้? การเปลี่ยนแปลงที่ Gen Z กำลังขับเคลื่อน อาจเป็นจุดเริ่มต้นของการปฏิวัติแนวคิดเรื่อง “บ้าน” และ “ความมั่นคง” ในระยะยาวก็เป็นได้